Prima di vendere casa devi verificare la sua conformità
Quando decidi di vendere casa la prima cosa da fare è verificare che sia in regola per essere venduta, per poter sapere esattamente come muoverti correttamente e non ritrovarti questioni inaspettate da risolvere ad un passo dalla vendita.
Sto parlando della verifica della conformità urbanistica edilizia e catastale di casa tua, primissimo passo obbligatorio da affrontare prima di una compravendita immobiliare.
I due aspetti della verifica
La verifica deve avvenire su due fronti, sempre:
- la verifica della conformità urbanistico-edilizia, che certifica la corrispondenza fra lo stato di fatto di casa tua con tutte le pratiche edilizie di cui è stata oggetto a partire dalla sua costruzione e tutte le modifiche e ristrutturazioni successive
- la verifica della conformità catastale, che attesta la corrispondenza fra lo stato attuale di casa tua con le planimetrie catastali e i dati indicati in visura
Nessun problema!
La maggior parte delle volte che mi confronto con un proprietario in merito ai documenti catastali ed urbanistici di casa sua la risposta solitamente è: “E’ tutto a posto, non ho mai fatto nessun lavoro! E’ tutto esattamente come l’ho comprata! Non preoccuparti non c’è da controllare nulla, sono sicuro!”, con l’entusiasmo e i punti esclamativi esattamente come li ho scritti.
Ad ascoltare queste parole di solito un brivido mi percorre la schiena! So che molto probabilmente è esattamente il contrario e i punti esclamativi si afflosciano nella mia testa.
Questa è sicuramente una falsa credenza, pur ammettendo che tu non abbia fatto degli interventi in prima persona sull’immobile che lo hanno cambiato, è meglio non dare per scontato nulla e fare comunque tutti i controlli.
Allora come devi procedere?
Praticamente è necessario che tu proprietario verifichi che non ci siano abusi sulla casa che vuoi vendere, parlare di abusi capisco che possa incutere una certa ansia, parliamo piuttosto di difformità (cioè differenze) fra lo stato dei luoghi e la sua documentazione che ne legittima l’esistenza.
L’atto di compravendita che stipulerai deve sempre obbligatoriamente citare gli estremi di tutti gli atti autorizzativi che hanno interessato l’immobile. Tu venditore dichiari al notaio la regolarità del tuo immobile, ed il notaio non ha alcun obbligo di verificare la veridicità della tua dichiarazione.
Una falsa dichiarazione di conformità del venditore unitamente alla classica formula presente nei rogiti “l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, trasferiscono all’acquirente l’immobile corredato di abusi e difformità, e obbligheranno quest’ultimo ad intervenire per sanare la questione, ovviamente con una denuncia penale a carico del venditore. In merito alle conseguenze a capo dell’acquirente e ai possibili rimedi non mi dilungo ora, ci ritorno in un prossimo articolo.
Allora come devi procedere per verificare la conformità di casa tua?
Prima di tutto è necessario recuperare tutti documenti della casa in tuo possesso ed esaminarli, ovviamente se sei del mestiere e sai destreggiarti procedi con le necessarie analisi, ma se invece non hai alcuna conoscenza in merito, la cosa migliore da fare è affidarti ad un tecnico che ti sbroglierà la matassa.
Dal punto di vista urbanistico edilizio è importante recuperare tutte le autorizzazioni edilizie dell’immobile, generalmente tali documenti sono citati nell’atto del tuo acquisto e se successivamente sei stato l’artefice di lavori dovresti avere tutte le autorizzazioni che l’hanno legittimata.
Attenzione la documentazione in tuo possesso potrebbe mancare di elaborati, addirittura di autorizzazioni rilasciate. Non dare nulla per scontato! Il tecnico che hai incaricato è bene recuperi tutta la documentazione custodita presso gli uffici del comune su cui sorge la casa, così avrai la certezza di non dimenticare nulla.
Discorso analogo avviene per la documentazione catastale e cioè la visura e la planimetria di casa tua che possono essere reperite presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate al catasto competente.
Il passaggio successivo è quello di confrontare l’immobile rappresentato in tutta la documentazione reperita con le reale situazione, bada bene non soltanto in pianta, ma anche considerando le altezze di prospetti, sezioni e la destinazione d’uso degli ambienti. Per sviluppare al meglio tale analisi è indispensabile procedere con la misurazione dello stato di fatto di casa tua.
Il confronto, della situazione di fatto con quella autorizzata e presente a catasto permetterà di capire se ci sono delle differenze e la loro entità.
Quindi la verifica di conformità deve sempre essere sia urbanistica che catastale senza credere che la regolarità dell’una garantisca la regolarità dell’altra, anzi soprattutto per gli immobili datati non è mai così.
Controlli incrociati anche con il tuo atto di provenienza
Un altro documento che sarebbe meglio incrociare anche in quest’analisi, è l’atto di provenienza a te dell’immobile in questione, in riferimento alla descrizione dell’immobile, per non avere sorprese.
Tempo fa mi è capitato, nel fare degli accertamenti di conformità, di scoprire che il proprietario di un alloggio in condominio stava utilizzando una cantina che non era quella trasferitagli dalla sua compravendita, insomma stava tranquillamente usando la cantina del vicino, perché tale situazione di fatto si era tramandata fin dal proprietario precedente, ovviamente in buona fede, ma senza porsi quindi alcuna domanda in merito, tanto meno verificando.
Una volta che ti sei reso conto che c’è qualcosa da sistemare puoi procedere alla sua regolarizzazione affidandoti all’operato del tuo tecnico.
Gioca d’anticipo
Considerando che tutte queste sono operazioni che necessitano di un certo tempo di analisi, di verifica e di risoluzione, non aspettare di avere l’acquirente a disposizione, perché potresti correre il rischio di stancarlo per l’attesa e perderlo, regalati un vantaggio e intraprendi questi accertamenti nel momento in cui decidi di vendere casa, per disporre della necessaria tranquillità di sistemare eventuali problemi.
Inoltre di fronte ad una persona interessata, che potrebbe farti qualunque domanda, non ti troverai impreparato, anzi le potrai rispondere serenamente in merito alla soluzione che hai attivato e alla sue tempistiche di realizzazione , mossa questa che non può che giocare a tuo favore: il tuo ospite percepirà trasparenza e serietà.
Nella mia consulenza Vendo casa mia offro al proprietario anche la verifica della conformità urbanistico-edilizia e catastale della sua casa e la risoluzione di eventuali problemi riscontrati, mi piace aiutarlo a giocare d’anticipo.
Infine, nelle pagine delle Risorse gratuite che ho preparato per te potrai trovare il Dossier di casa tua, in cui ti indico esattamente quali documenti servono quando decidi di venderla, e dove li puoi recuperare.
Aspetto le tua domande nei commenti, lo sai che mi fa piacere poterti essere utile.
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