Quando compri casa in condominio cosa devi controllare

Hai trovato l’appartamento giusto per te proprio nel condominio che ti piace tanto vicino al posto di lavoro. Benissimo, ma attento! Prima di fare la tua offerta al proprietario dai un’attenta occhiata anche al regolamento di condominio e accertati di alcune altre cose.

Mettiti comodo e continua la lettura che ti spiego.

Il regolamento di condominio, quando e perchè?

Prima di tutto quando un condominio è dotato di regolamento e a cosa serve?

Il regolamento di condominio diventa un obbligo quando i condomini sono in numero maggiore di 10, da 11 in su.

Il suo compito è quello di disciplinare la vita e le attività del condominio, sia relativamente alle parti comuni che alle parti private, quando approvato all’unanimità. In riferimento alle parti comuni ti è facile immaginare che si tratti ad esempio della gestione del parcheggio nel cortile condominiale o dell’uso dell’androne del palazzo mantenendo un determinato decoro ecc.

Per quanto riguarda le limitazioni del regolamento sulla proprietà privata  puoi pensare al rispetto del decoro architettonico dell’edificio con il divieto di stendere i panni dai balconi ad esempio, oppure l’inserimento di tende da sole esterne, tenere determinati comportamenti nelle proprie abitazioni, oppure vietare il cambio a certe destinazione d’uso, come ad esempio trasformare l’appartamento in un ufficio oppure sfruttarlo per affitti brevi.

Quando acquisti un appartamento dichiari nello stesso contratto di compravendita di aver letto e di conoscere il regolamento di condominio, già accettato dall’unanimità dagli altri condomini, e di conseguenza ti impegni a rispettarlo in ogni sua clausola.

Quindi prima di prendere qualunque decisione, quando un appartamento risponde alla tua ricerca, è opportuno che visioni attentamente anche il regolamento di condominio per conoscere:

• la gestione delle parti comuni
• il divieto o meno del cambio di destinazione d’uso
• tutte quelle disposizione in contrasto con i tuoi interessi
• spese di gestione e loro ripartizione

Attenzione alle spese

A proposito di quest’ultima voce devi porre particolare attenzione.

Potresti trovarti a carico delle spese su lavori straordinari, ad esempio per una manutenzione o una ristrutturazione, deliberati in precedenza e mai iniziati fino ovviamente al tuo sopraggiungere nell’appartamento e magari non ne sei stato messo a conoscenza da parte del vecchio proprietario.

Parti dal presupposto che il trasferimento di un immobile comporta anche il trasferimento degli obblighi e diritti legati allo stesso.

Inoltre in altro fattore importantissimo da considerare è in riferimento alla tutela della privacy: chiunque non sia proprietario nel condominio non ha alcun diritto di aver informazioni in merito alle spese dello stesso. Quindi non puoi ottenere informazioni così facilmente senza averne diritto

Ovviamente il proprietario che vuole vendere provvederà ad autorizzare l’amministratore affinché predisponga tutte le informazioni necessarie per metterle a disposizione di chi interessato, relative a:

• spese future deliberate
• debiti del proprietario pregressi col condominio
• liti in corso col condominio o altri condomini

Tieni anche presente che l’amministratore non conosce ancora il bilancio consuntivo dell’anno in questione, quindi potrebbe capitare che al momento della verifica o della stipula del contratto di compravendita il proprietario non sia ancora debitore nel confronti del condominio.

Siccome a seguito di un atto di compravendita venditore ed acquirente risultano responsabili per gli oneri per l’anno (condominiale non solare) in corso e quello precedente in modo solidale, ossia il condominio può decidere di intervenire nei confronti dell’uno o dell’altro indistintamente, puoi ritrovarti comunque a doverti accollare di mala voglia degli oneri.

In conclusione

Ecco perché è fondamentale capire se ci sono della spese di manutenzione ordinaria pregresse ancora da pagare che normalmente dovrebbero rimanere a carico del proprietario, mentre su quelle straordinarie deliberate ma non attuate le parti stesse (cioè l’acquirente e il venditore) potranno accordarsi come ritengono, ad esempio decidere che saranno totalmente a carico dell’acquirente che ne gioverà, definendo o meno un ribasso del prezzo del vendita. Il proprietario è tenuto ad informarti dettagliatamente  di eventuali spese straordinarie deliberati ma non ancora eseguiti di modo da trovare un accordo insieme che possa magari andarsi a decurtare  sul prezzo di vendita

Insomma, eccoti spiegato perché è importante avere queste informazioni dal proprietario appena possibile, prima ancora di iniziare una trattativa.

In linea generale  se il tuo interlocutore dovesse prendere tempo senza logiche motivazioni, tentennare avanzando scuse, secondo me questo potrebbe essere per te un campanello di allarme relativo alla scarsa trasparenza nei tuoi confronti. Come ho già avuto occasione di raccontarti la trasparenza è uno dei requisiti fondamentale per iniziare una trattativa, se manca fin da subito forse non è l’appartamento giusto. Se invece ti sei talmente innamorato di quella casa da non volerci rinunciare allora il mio consiglio è di fare molta, moltissima attenzione per muoverti coi passi giusti e non avventati.