Ristrutturare per affittare, fa rima!

Quando un immobile di proprietà non viene usato: vissuto, ma rimane vuoto, abbandonato a se stesso, l’unica cosa che produce sono spese e tasse da pagare, oltre che il suo deterioramento precoce dovuto al disuso.

Considera la possibilità di affittarlo vista la richiesta del mercato immobiliare da parte di giovani coppie o single, tutti coloro che non riescono ad accedere ad un mutuo da parte delle banche o chi ancora cerca una sistemazione non definitiva e temporanea.

Ti preciso che in questo articolo non voglio trattare il tema affitto da un punto di vista del contrattuale, piuttosto dal punto di vista immobiliare, in particolare su come intervenire su di esso per adattarlo e migliorarlo per una sua trasformazione a fonte di reddito: insomma come puoi ristrutturare per affittare casa.

Individua il target

La prima operazione necessaria è capire qual è il target di locatario a cui proporre l’immobile, o meglio a chi potrebbe interessare affittare casa tua. Questa risposta te la dà lo stesso immobile.

In particolare i fattori della casa intriseci ed estrinsechi che devi considerare sono tre:

1. la localizzazione dell’immobile: paese, zona o quartiere
2. le sue caratteristiche dimensionali: quanti locali ha, qual è la sua superficie netta
3. le sue caratteristiche tipologiche: appartamento, casa indipendente o semindipendente

Ad esempio se possiedi un monolocale o un bilocale in una città universitaria potresti considerare come target ideale  studenti o insegnanti e nel caso in cui l’alloggio fosse di  ampia metratura potresti anche considerare la possibilità di dividerlo creando più stanze da affittare singolarmente con una zona giorno e bagni comuni (al massimo farei un bagno ogni due camere), personalmente vedo meglio questa seconda ipotesi per dei ragazzi non per adulti che, pur non necessitando di ampi spazi, ricercano sempre privacy e tranquillità.

Se invece il tuo appartamento è in un attivo centro urbano, potrebbe essere l’ideale per giovani businessman, oppure ancora se vicino a centri ospedalieri potrebbe interessare a medici o infermieri e anche a familiari di ricoverati, in quest’ultimo caso la tipologia di affitto è di tipo breve, similare a quello turistico.

Se invece il tuo immobile è una casa indipendente o semi indipendente, in periferia o in campagna, il target ideale è la famiglia anche numerosa e allargata che cerca uno spazio esterno o delle stanze in più per ospitare i nonni.

Oppure ancora se hai la fortuna di possedere un appartamento in un centro turistico puoi tranquillamente indirizzarti verso un target turistico.

Senza soffermarmi sul tipo di contratto di affitto più consono, ma distinguendo semplicemente fra affitto tradizionale, affitto transitorio e affitto turistico, vorrei vedere con te che tipo di intervento è opportuno realizzare sul tuo immobile.

Infatti è proprio il target a cui ti rivolgi che ti permette di capire il tipo di intervento edilizio da attuare e fino dove ti deve spingere.

Fai un checkup accurato di casa tua

Altro fattore fondamentale è capire in che condizioni di manutenzione si trova il tuo immobile, non puoi di certo offrire sul mercato immobiliare degli affitti un alloggio messo male, che darà soltanto problemi all’inquilino e di conseguenza anche te, perché è a te che si rivolgerà l’inquilino ogni volta, per non parlare del reddito che riuscirai ad ottenere, decisamente inferiore rispetto alle sue reali potenzialità.

La prima operazione da fare sempre è un checkup dettagliato della casa per renderti conto che tipo di intervento edilizio è necessario: un intervento di restyling per ravvivare alcuni ambienti stanchi e demodé, oppure se si tratta di una ristrutturazione con opere edili ed impiantistiche con modifica della distribuzione degli spazi interni, sicuramente più impegnativa per il tuo portafogli.

Non perdere mai di vista il tuo obiettivo finale: rendere più appetibile ad un target definito il tuo immobile sul mercato delle locazioni, raggiungendo di conseguenza un aumento del canone e mantenendo sempre evidenti i limiti entro cui tale tuo investimento deve stare.

Scegli quali lavori è meglio fare

Devi rassegnarti all’idea che se la casa ha più di trent’anni gli impianti di riscaldamento, elettrico e idrosanitari dovranno essere ristrutturati, ciò gioverà al locatario un notevole risparmio di risorse e spese, oltre che a garantire a te sonni tranquilli, perché i tuoi ospiti vivono in completa sicurezza.

Fiore all’occhiello per una casa in affitto è sicuramente il bagno, quindi non limitarti solo alla ristrutturazione dell’impianto considera di sostituire pavimenti, rivestimenti e sanitari, al posto della stanca vasca posiziona una pratica doccia sarà sicuramente più apprezzata in un alloggio di medio piccole dimensioni, se invece la casa è più grande ed è dotata di due bagni puoi pensare di sostituire la vasca con un altra e nel secondo bagno inserire la doccia o magari anche una zona lavanderia.

Un altro aspetto che ti consiglio di valutare è la sostituzione dei serramenti con nuovi maggiormente performanti dal punto di vista energetico che possono garantire agli abitanti un notevole risparmio e soprattutto, cosa non da sottovalutare, un miglioramento del confort abitativo, è fondamentale stare bene nella propria casa.

Nel caso in cui l’immobile sia relativamente più giovane, il consiglio è quello di rinfrescare comunque tutti gli ambienti con la tinteggiatura di tutte le stanze, senza dimenticare caloriferi e termosifoni.

Arredare o non arredare?

Se il tuo appartamento è dedicato ad affitti temporanei allora è importante che tu consideri di dotarlo di tutto l’arredamento di base: mantieni uno stile molto sobrio e neutro, non eccedere in personalizzazioni che possono non essere apprezzate da tutti, lascia questa libertà all’inquilino. Quindi pochi mobili, meglio se nuovi, non recuperati da qualche improbabile mercatino, funzionali, nessun tappeto, o altra decorazione, se proprio non ne puoi fare a meno inserisci in un numero molto contenuto quadri o stampe neutre, basiche.

Si alle tende su misura, ovviamente sempre neutre e semplici nella loro manutenzione (non dimenticare che è l’inquilino che se ne prende cura o tu tra un affitto e l’altro) non optare per quelle preconfezionate che a volte sono difficilmente adattabili, meglio un su misura e se all’inquilino non dovessero proprio piacere sarà lui stesso a sostituirle, lasciandoti in custodia le tue, ma sono certa che se queste sono funzionali e sobrie lo studente o un il businessman non avranno motivo di sostituirle.

A questo proposito, ti consiglio, una volta trovato il tuo inquilino, di capire da lui se ci sono arredi e complementi che non userà di modo da accordarsi fin da subito affinché tu li tolga dalla casa personalmente, liberandolo da una responsabilità è liberandogli dello spazio.

Discorso diverso per gli affitti turistici e molto brevi, questi immobili devono garantire all’inquilino temporaneo tutti i confort, arredi, suppellettili e anche la biancheria come se fosse a casa sua. Anche in questo caso comunque la parola d’ordine deve essere sobrietà e neutralità.

Nel caso di immobili arredati è importante allegare al contratto di locazione un inventario dei mobili e degli oggetti presenti nell’appartamento all’ingresso dell’inquilino, con specificate le condizioni in cui si presentano, inserisci anche delle foto se vuoi e fai sottoscrivere il tutto al tuo interlocutore.

Di conseguenza l’immobile destinato ad un affitto tradizionale, che può durare anni, è meglio che rimanga vuoto e anche la scelta del colore delle pareti è bene lasciarla al suo fruitore e quindi è meglio limitarti ad una imbiancatura basica che potrà essere adattata all’arredo e ai gusti dell’abitante della casa facilmente.

Non dimenticare che per gli immobili dedicati agli affitti transitori devi programmare degli interventi di manutenzione ordinaria, di mantenimento di buono stato fra un inquilino e l’altro. Invece per la casa in affitto tradizionale la manutenzione sicuramente più consistente avrà luogo magari a distanza di anni sempre in concomitanza al cambio di locatario.

Hai a disposizione anche un aiutino

A proposito di tutti questi lavori, non dimenticare che puoi utilizzare per il 2021 i vari bonus edilizi: per le ristrutturazioni, l’Ecobonus, il Bonus mobili e il Bonus 110% messi a tua disposizioni dallo stato e quindi realizzare dei lavori anche consistenti a fronte di un investimento minore, per i quali inquilino e casa tua non smetteranno mai di ringraziarti.

Scegli un architetto che ti accompagni nelle scelte

Ti consiglio di affiancarti in queste analisi edilizie fin da subito da un architetto, che sappia aiutarti a capire quali sono gli interventi da considerare, le loro modalità di realizzazione e soprattutto quali i costi e i tempi necessari, senza dimenticare manutenzioni periodiche successive.

Avere un budget di spesa chiaro e definito fin da subito ti permette di raggiungere il tuo obiettivo serenamente e di comprendere prima ancora di iniziare i lavori quale potrebbe essere il prezzo a cui proporre il tuo immobile sul mercato degli affitti immobiliari della tua zona, rispetto ovviamente ai vantaggi che offrirai. Infatti non perdere mai di vista il concetto che qualunque intervento di ristrutturazione genera valore sul tuo immobile.

Spero di esserti stata utile con queste mie indicazioni e se hai vissuto esperienze legate all’affitto, sia dalla parte del proprietario di casa che dalla parte dell’inquilino, lasciami un commento.